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Responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais inadimplidas quando ocorre promessa de compra e venda.

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Por Otávio Mei de Pinho Bellarde

 

Enquanto não outorgada e registrada a escritura pública de compra e venda do imóvel, quem pode ser cobrado pelas despesas condominiais? Até quando o promitente vendedor responde pelos débitos de condomínio?

Essas foram questões que ocasionaram intensos debates na doutrina e na jurisprudência durante muito tempo. Mas, para que se compreenda quem deve pagar as referidas despesas, é importante destrinchar alguns conceitos.

Despesas condominiais

 

As despesas condominiais consistem no valor pago pelo condômino para a conservação, sustento, manutenção e adimplemento dos gastos atinentes à fruição dos serviços e áreas comuns do condomínio.

Em regra, é o proprietário do imóvel que deve arcar com esses débitos, uma vez que, naturalmente, presume-se que seja o possuidor do bem e dele se utilize.

Ocorre que o imóvel pode ser objeto de compra e venda entre o proprietário (promitente vendedor) e o pretenso adquirente (promissário comprador). O negócio se materializa em um compromisso de compra e venda, que faz nascer para o promissário comprador o direito à aquisição do bem, ao passo que, até a quitação de seu valor integral, a propriedade continua sendo do promitente vendedor.

Celebrado o compromisso de compra e venda, mas sem seu registro na matrícula do imóvel, era comum os vendedores serem cobrados pelo condomínio como responsáveis solidários, ao lado dos compradores, pelo pagamento de despesas condominiais. A situação era, no mínimo, desconfortável, pois os alienantes muitas vezes já haviam transferido a posse do imóvel ao adquirente e já não fruíam dos serviços e áreas do condomínio à disposição dos condôminos.

Para pacificar a controvérsia, após conflitantes decisões dos Tribunais de nosso pais, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Resp nº 1.345.331/RS, sob o regime dos recursos repetitivos, firmou a seguinte tese:

 

Se ficar comprovado:

(i) que o promissário comprador se imitira na posse; e

(ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

A partir de então, assentou-se que o condomínio não poderia cobrar as dívidas condominiais do promitente vendedor caso o comprador já estivesse na posse do imóvel e se o negócio jurídico (compra e venda) tivesse sido comunicado.

Problema solucionado? Aparentemente, não.

O mesmo Tribunal da Cidadania, priorizando os interesses da coletividade de condôminos e a garantia da manutenção dos serviços do condomínio, adotou em julgados posteriores uma interpretação extensiva da tese acima, no sentido de que há legitimidade passiva concorrente do promitente vendedor e do promissário comprador para responder pelos débitos condominiais, ainda que posteriores à imissão na posse (AgInt no REsp 1380086/PR; AgRg no REsp 1472767/PR).

Como se observa, de acordo com a atual orientação do STJ, os promitentes vendedores de imóvel, no transcorrer do compromisso de compra e venda, devem ficar atentos e conferir se os compradores estão em dia com o pagamento das despesas condominiais, pois podem ser obrigados a arcar com tais despesas em caso de inadimplência.

 

Este conteúdo foi produzido por Otávio Mei de Pinho Bellarde, advogado no estado de São Paulo.

 

Fonte:

Blog Mariana Gonçalves

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Blog criado pela advogada Mariana Gonçalves (contato@marianagoncalves.com.br) em 2014 com intuito de trazer informações jurídicas relevantes do MERCADO IMOBILIÁRIO. Hoje conta com diversos colunistas apaixonados pelo direito imobiliário e com muita vontade de compartilhar todo conhecimento e pesquisa adquirida diariamente, seja nos bancos da graduação (acadêmicos do curso de direito) ou na prática do dia a dia (advogados atuantes da área).

 

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